| | | | | |
第二物业管理收费的形式，主要包干制，这是指业主向物业管理企业支付物业管理费用，盈余或者亏损均由物业管理企业享有，或者承担的方式。酬金制是指在物业收费当中，按照一定比例或者约定数额提取酬金给付物业管理企业，其余全部用于物业服务合同当中的支出，结余不足由业主享受承担方式。
三，物业收费主要依据，它的收费原则是合理公开，以及服务与收费相适应，价格是政府指导价和市场调节价，实行市场调节价必须通过物业服务合同的约定。这里有一些变化，在我们收费办法当中，96年有过一个，这个里面在价格方面，以前我们物业管理企业这种约定收费的方式还得报备，现在这种方式，按照新的管理办法已经取消了。
第二大问题，想简单说一下关于业主欠物业费的问题。
一，业主欠费具体方式分析，业主欠费原因多种，一般常见三方面，一是不知情，二不断抗辩，第三恶意拖欠，第一所谓不知情，没有阅读物业合同，记不清缴费时间。有相当一部分业主。主观上没有存在不想交的想法，只是由于各种原因暂时没交。第二种是不断抗辩，业主以非物业管理企业原因，而造成其合法权利受侵害，并以此为由而拒交物业费，这种情况是比较普遍。这种普遍在什么地方呢？业主往往不区分相关的法律关系。所以如果外墙渗水导致 装修损失，业主就找物业公司寻求赔偿，但是不赔，业主就会拒交物业费等等这些情况再如业主应有线电视经常出现故障，这个收视费是交给物业公司的，所以又拒绝交物业管理费，这三种情形均应该说不是物业管理企业的原因，显然第一种情况属于房屋质量问题，就是应该由房地产开发商负责，这是第一类问题，我最近看到一个报道，归结一下有40多种原因，导致物业公司和业主之间的原因。
第二种情况，是属于楼上业主有过错，应由过错人负责。可以找到直接责任人，第三种情况是属于他人为小区提供专门服务的质量问题。这是属于有线电视的问题，所以应由提供服务的人负责。这些案例应该说都是比较多，所以我们物管企业遇到这种情况也是比较多的。我最近遇到一个例子，他是因为大修维修基金不交物业费，最后到法院，法庭上就这么一条理由，物业公司给我大修基金弄清楚，就马上交物业费，我说为什么没有弄清楚，因为物业管理企业衔接的问题，原来大修维修基金是前期物业委托的，原来维修基金这一块还没有完善的管理，他拿的票据是前期的票据，他说为了维修基金查了很多地方，不知道这个在什么地方，维修基金是96年他们就算了一笔帐，这个事维修基金当时好像是本金部分有三千多万，所以他们盘算一下，90年代后期，高利润的那一段，他们算还是不得了的事，完了我们感觉从后面物管企业角度简直不可理解的事情，按理说你的维修基金和我没有关系，没有办法，从协调的角度，从物管企业的角度我们查了一下，终于查到基金在原来叫做物业管理委员会的帐户上。物业管理委员会和现在的业主委员会之间又没有一个合理的衔接，这笔钱到目前为止还在帐上。这种情况发生以后，也导致这样的纠纷，我们感觉物业管理企业特别很冤，根本和我们不着边的事，后来查清楚以后，协调解决了这个事。
第三方面，恶意拖欠，那就是说，业主无任何正当理由和原因拒不缴纳物业费。站在我们物业管理企业角度，这个里面第一物业管理企业首先应当避免不当欠托行为，这里所说的欠拖行为，是指未能依据合同规定，擅自采取其他方式的欠收行为。常见的方式有的采取停止物业服务。有的以文件的形式，给业主下最后通牒，就是某某业主必须什么时间缴纳所欠的物业管理费，要不然拒绝提供物业服务，这种情况。还有的甚至采用停水停电停气的方式，逼业主缴纳费用，有的采用粘贴业主名单的方式，逼业务缴纳费用。这样不仅达不到催收的目的，容易计划业主的目的。其二是变主动为被动。原来我们是很主动的，依据物业合同还是方方面面也好，完全可以采取合法的方式，来索取物业管理费，结果你把文件形式的东西发出去以后，业主拿出来对不起我有抗辩理由，你曾经停止对我的物业服务，所以这一段时间的物业费我不能交，手上有东西其实我们企业根本无办法停。它不仅仅是一户应该承担的费用，还有大部分公共资产这部分的资金。
业主欠费的行为是违约，是单方过错，物业企业采取不当得行为，这样有违规性，如果我们真的采取了，不仅有违约性，有违规性。
第二点想说一下物业管理企业应依法催收，由于历史原因，造成有些物业管理企业收费混乱，比如有一个小区物业委员会，要求物业公司，物业公司只是对住宅业主的调价，对商铺没有进行调价，造成一个小区两个收费标准，还有地面停车费，政府降价可是物业公司没有降，业主不按原价交，就没有原来固定的车位，这些纠纷上诉到法院很难执行。实行市场调节价的时候，就按照合同明确规定。
三，物业管理企业催收欠费的时候，应采取书面形式，采用业主签字形式。据我们律师而言，认为这个方式的催收很具有法律意义，由于在时间上，经常和业主打交道，空间上和业主经常接触，再加上现代化的通讯手段，物业管理企业催收的方式多种多样，最具有法律意义是属于书面催收，一可以规范物业管理企业，二可以确定他们之间欠费标准，三可以终端诉讼时效，追诉物业费，依据物业合同收费时间，两年之内，如果证据能证明物业管理企业向欠费业主主张权利，法律不将保护其权益，也就是说欠费业主可以欠费不缴。这一点虽然法院内部，北京市高院有一个公布文件，在指导法院时效问题上，要严格的追究，没有这么明显的催缴的话，都可以连起来，严格意义上来说，按照诉讼时效来说，这个是要有时效的。
第三大问题，代收代缴的问题，这个是指物业管理企业接受物业管理区域内供水供电供气有线电视的委托，代收费用的行为。一不得向业主收取手续费，二可以向委托单位收取手续费，特别第二方面，向委托单位收取手续费用这一块应该明确，往往我们物管企业接触到什么呢？比如说我让你代收代缴水费，或者电费，或者有线电视费，不是直接签手续费用的方式，在这个收费让利的方式，比如三百户，你只要交给我250户，那50户就留下来，这种方式经济上没有受到损失，业主深究起来，所谓代替收代缴这部分到底多少钱，完了一平坦，你50户的钱，说句不好听的话，虽然合理，但是严格意义上不合法，所以这一段提醒我们物管理企业手续费用上单独建立合同关系，这样既合法，又明确。
另外物业管理企业首先审查委托代收单位的资质，这一点很重要，别吃力不讨好。你要收取相关的材料，其次，审查其提供的服务，是否符合业主达成相关的协议，这一点也很重要。我们最近有一个社区，在电视费的代收当中出现一个问题，有时候业主和物业不协调，一些服务大部分项目业主需要，极少业主不需要，有一个涉外的社区，外国人很多，有线电视这一块，有很多外国台，结果一部分中国的业主，外文根本看不懂，这个社区比较老化，一接都得有，要不就没有。这样就产生了问题，愿意看的愿意交，不愿意看不愿意交，不愿意交就说你没有征求我的同意，既使业主大会做出来也不能强行不顾。业主大会说同意去做，但是部分业主说我确实看不懂外国台，这个里面我们一定要注意一下，就是像这种情况，你必须要达到相关的协议。
再其次，就是将委托单位，委托收费的手续，有的业主和单位签订的合同。三避免先行垫付，减少不必要的问题。由于物管企业，有一些提供的服务，比如你爱干就干，不干就，物业企业比较为难，这边业主需要做，这边提供服务商，必须物管企业先交，这样情况只是提法，在我们物管企业实际运作过程当中，难度比较大。
第四，一个大的问题就是依法清收维护物管企业的合法权益，我们主张和为贵，刚才舒先生的发言对我有很多启发，你好多事情和业主说清楚，可能你的物管费就很容易收上来。这是第一个意见。第二个意见和业主协商解决，必要时也可以通过业主委员会协调或者督促。第二大方面，只能通过诉讼来解决，协商不成，怎么办？就是有一个时效问题，对于一些恶意拖欠的，不妨通过诉讼的方式，当然我们有一些甚至做得比较好的，因为和业主有关系，关系比较协调，前面就已经通过了业主委员会去督促他，他还不交，我们起诉了，可能还会通过业主委员会打个招呼之类的，这样我们认为也是我们维护合法权益的一个基本手段，我的发言结束了。
